Как проверить строительную компанию до подписания договора

Выбор подрядчика заказчик почти всегда делает в условиях, когда сравнивать нечего. Сайты у всех похожи, фотографии домов одинаково аккуратные, менеджеры одинаково вежливы, а разброс цен по одному и тому же заданию оказывается таким, что уверенность пропадает окончательно. При этом решение принимается один раз и на весь дом: поменять бригаду в середине стройки можно, но обойдётся это дороже, чем любая экономия на старте.

Хорошая новость в том, что подрядчик проверяется до подписания договора вполне обычными способами, без юристов и специальных знаний. Нужно посмотреть, кто и на каком оборудовании делает материал, съездить на действующую стройку и на дом, простоявший несколько зим, задать несколько неудобных вопросов и увидеть реакцию. Ниже собран порядок такой проверки, от документов до поведения на переговорах, и признаки, по которым видно, что перед вами не строитель, а посредник.

Содержание

• Кто перед вами: строитель, посредник или бригада
• Производство и материал: что смотреть своими глазами
• Объекты, отзывы и разговор с прежними заказчиками
• Как сравнивать предложения разных компаний
• Почему стройка силами случайных бригад оборачивается переделками, скрытыми доплатами и срывом сроков
• Порядок проверки и что мы показываем заказчику

Кто перед вами: строитель, посредник или бригада

Первое, что стоит выяснить, это устройство самой компании. От него зависит почти всё остальное: кто отвечает за материал, кто держит сроки, с кем вы будете разговаривать при вопросах и кому предъявлять претензию по гарантии.

Три типичные схемы

Первая схема это компания с собственным производством и своими бригадами. Она сама отбирает и сушит пиломатериал, сама изготавливает домокомплект, сама везёт его и сама собирает. Ответственность в такой цепочке не разрывается: за материал и за монтаж отвечает один и тот же исполнитель, и спор о том, чей это дефект, между складом и площадкой не возникает.

Вторая схема это посредник. Он берёт заказ, покупает домокомплект у одного, нанимает бригаду у другого, технику у третьего. Внешне выглядит так же, но при любой проблеме начинается перекладывание: изготовитель говорит, что элементы были в порядке, монтажники говорят, что материал пришёл кривым. Заказчик оказывается посередине без документов, подтверждающих чью либо правоту.

Третья схема это бригада без юридического лица. Договора нет или он написан от руки, гарантия существует на словах, оплата идёт наличными. Стоимость на входе действительно ниже, но именно за счёт того, что убраны все механизмы, которые эту стоимость удерживают в рамках.

Вопросы, которые задают на первой встрече

• кто изготавливает домокомплект и где находится производство
• сушится ли пиломатериал и чем контролируется влажность на выходе
• бригады свои или привлечённые под конкретный объект
• кто ведёт объект и как с ним связаться в рабочий день
• кто подписывает акты приёмки этапов и скрытых работ
• какая техника и транспорт свои, а какие нанимаются
• что именно покрывает гарантия и на какие конструкции она распространяется
• готов ли подрядчик выдать полный пакет документов для организаций и для оформления через банк

Ответы важны, но ещё важнее то, как они даются. Строитель отвечает конкретно и охотно, потому что для него это ежедневная работа. Посредник уходит в общие слова про надёжных партнёров и проверенных поставщиков. Формулировка «мы работаем только с проверенными» без имени, адреса и возможности приехать означает ровно то, что производственной цепочки у компании нет.

Производство и материал: что смотреть своими глазами

Дом на девяносто процентов состоит из пиломатериала, поэтому проверка подрядчика по существу это проверка того, как он обращается с древесиной. Посмотреть на это можно за один визит, и никакой специальной подготовки не требуется.

Хранение и сушка

На площадке хранения смотрят на простые вещи: лежит ли материал в штабелях с прокладками, есть ли зазор от земли, укрыт ли верх, продувается ли штабель. Пиломатериал, лежащий плотной кучей на грунте под плёнкой, набирает влагу и синеет независимо от того, каким он был при отгрузке. Дальше спрашивают про камерную сушку: есть ли она на месте или материал закупается сушёным на стороне. Оба варианта рабочие, но во втором случае контроль качества становится чужим, и вопрос о влажности переадресуют поставщику.

Влажность и сортность

Попросите измерить влажность влагомером при вас, на нескольких элементах из разных мест штабеля. Для материала камерной сушки ориентир это влажность двенадцать четырнадцать процентов. Один удачный замер сверху ничего не доказывает, поэтому смотрят разброс. Сорт читается по внешним признакам, которые описывает ГОСТ 8486-86: размер, количество и расположение сучков, наличие обзола, синевы, трещин, покоробленности. Спросите прямо, какой сорт идёт на несущие конструкции, а какой на обрешётку и черновые элементы, и есть ли на производстве сортировка, отбраковка и что происходит с отбракованным материалом.

Размеры и обработка

Отдельная тема это фактическое сечение. Номинальные размеры хвойных пиломатериалов нормирует ГОСТ 24454-80, но после строгания сечение уменьшается, и в проекте должен фигурировать именно фактический размер, по которому считалась несущая способность. Возьмите рулетку и промерьте несколько элементов сами. Если фактическое сечение меньше того, что стоит в расчёте, шаг стоек и лаг перестаёт соответствовать нагрузке. Требования к деревянным конструкциям изложены в СП 64.13330, балки перекрытий описывает ГОСТ 4981-87, деревянные детали и изделия для малоэтажных домов ГОСТ 11047-90.

Заодно посмотрите, как устроен домокомплект: раскраиваются ли элементы по спецификации, маркируются ли они, есть ли схема раскладки. Комплект, приезжающий на участок безымянным штабелем, означает, что подгонка и раскрой будут выполняться на месте, а значит, объём и сроки поплывут.

Антисептирование и защита

Спросите, какие элементы обрабатываются защитными составами и на каком этапе. Нижняя обвязка, лаги первого этажа, элементы, контактирующие с фундаментом, торцы после раскроя это места, где антисептирование обязательно, а огнезащита выполняется по проекту. Обработка кистью по уже собранной конструкции в неудобных местах никогда не даёт того же результата, что обработка элементов до сборки.

Объекты, отзывы и разговор с прежними заказчиками

Фотографии готовых домов не говорят почти ничего: они показывают наружную отделку, а проблемы прячутся в узлах и в тепловом контуре. Проверять нужно другое.

Действующая стройка

Попросите показать объект в работе, желательно на этапе собранной коробки или открытого теплового контура. Именно там видно всё: шаг стоек и лаг, наличие укосин и ригелей, крепёж в узлах, отсечная гидроизоляция между фундаментом и обвязкой, качество примыканий, порядок слоёв наружной стены, вентиляционный зазор под обшивкой, аккуратность проклейки стыков пароизоляции и ветрозащиты. Заодно оцените бытовые вещи: порядок на площадке, наличие временного укрытия над материалом, как хранится утеплитель.

Дом, простоявший несколько зим

Гораздо полезнее свежей стройки объект, прошедший две три зимы. Древесина к этому времени уже отработала усадку и сезонные колебания влажности, и всё, что было сделано неправильно, проявилось. Смотрят на щели в узлах и по венцам, на состояние обсадных коробок в проёмах, на поведение наружной обшивки, на состояние кровельных примыканий и подшивки свесов, на следы промерзания в углах и на откосах. Хозяину задают вопросы про счета за отопление в холодный месяц, про сквозняки и про то, обращались ли они по гарантии и чем это закончилось.

Отзывы, которые действительно что то значат

• разговор по телефону с прежним заказчиком важнее любого текста в интернете
• полезны отзывы с описанием конкретных сложностей и того, как их решали
• одинаково восторженные тексты без деталей обычно написаны не заказчиками
• спрашивайте про сроки: сдвигались ли они и предупреждали ли заранее
• спрашивайте про доплаты: появлялись ли работы вне сметы и как их согласовывали
• спрашивайте про документы: были ли акты по этапам и фотоотчёт по скрытым работам
• отказ показать хотя бы один объект или дать контакт заказчика это ответ сам по себе

Как сравнивать предложения разных компаний

Сравнение цен без выравнивания состава работ бессмысленно. Разница между предложениями почти всегда объясняется не жадностью и не щедростью, а тем, что в них входит разный объём.

Одно задание для всех

Составьте одно техническое задание и разошлите его всем, кого рассматриваете. В задании должны быть площадь и этажность, тип фундамента или хотя бы данные по участку, сечения и шаг несущих элементов, толщина утепления по стенам, полу и кровле, состав кровельного пирога, тип наружной и внутренней отделки, перечень инженерных систем, уровень комплектации. Тогда обратно придут сопоставимые расчёты, а не набор разных домов.

Что сравнивают в самих расчётах

Смотрят на единицы измерения и на описание материала характеристиками, а не названием. Строка «утепление стен» без толщины и плотности сравнивать не с чем. Смотрят на разделение работы и материала, на наличие спецификации, на то, названы ли сорт и влажность пиломатериала. Отдельно проверяют, что входит в границы работ: подъезд техники, вывоз строительного мусора, временное электроснабжение, обратная засыпка и планировка вокруг дома. Именно эти позиции чаще всего создают разницу между предложениями и позже превращаются в доплаты.

Почему самая низкая цена почти всегда дороже

Заметно более низкое предложение обычно объясняется одним из трёх способов. Из объёма выкинута часть работ, которые всё равно придётся делать: подготовка участка, черновые полы, узлы примыкания проёмов, вывоз мусора. Или снижено качество материала: сорт ниже расчётного, материал естественной влажности вместо сушёного, меньшее сечение, экономия на крепеже, утеплителе и плёнках. Или занижен сам расчёт с расчётом на доплаты по ходу, когда отказаться уже невозможно. Разница в цене в любом случае возвращается, только позже и вместе с переделкой.

Почему стройка силами случайных бригад оборачивается переделками, скрытыми доплатами и срывом сроков

Самая частая альтернатива компании это бригада по рекомендации знакомых. Логика понятна: те же руки, но дешевле. Проблема в том, что вместе с наценкой исчезает всё, что делает результат предсказуемым.

• Материал никто не проверяет. Сечения подменяют на меньшие, вместо высокого сорта идёт доска с крупными сучками, обзолом и синевой. Спецификации нет, сравнивать не с чем.
• Сушёный материал заменяют сырым. Разница в цене остаётся у бригады, а через сезон появляются коробление, внутренние напряжения, щели в узлах и ослабление затяжки крепежа.
• Экономят на крепеже, утеплителе и плёнках. Гвоздей и пластин в узле меньше расчётного, ветрозащиту заменяют пароизоляцией, стыки не проклеивают, вентиляционный зазор не устраивают.
• Нарушают технологию узлов. Нет отсечной гидроизоляции по фундаменту, укосина заменена обрезком, ригель не поставлен, обсадные коробки не выполнены, продухи не устроены.
• Скрытые работы не попадают в акты. Утепление, плёнки и узлы закрываются обшивкой без фиксации, и доказать состав конструкции потом невозможно.
• Работа идёт без договора и сметы. Объём не закреплён, поэтому по ходу регулярно выясняется, что часть работ считалась отдельной.
• Скрытые доплаты растут. Заказчик соглашается, потому что дом собран наполовину и остановиться дороже, чем заплатить.
• Сроки срываются без последствий. Бригада уходит на объект, где платят сейчас, и дом остаётся незакрытым перед зимой.
• Претензию предъявить некому. Гарантии нет, юридического лица нет, и переделка теплового контура и кровли оплачивается заказчиком повторно.

Ответственность подрядчика за соответствие работ проекту и смете существует только там, где есть договор, спецификация, график и акты приёмки этапов. Проверка компании до подписания это и есть проверка того, что все эти документы у неё в принципе появляются.

Порядок проверки и что мы показываем заказчику

Как проверить подрядчика по шагам

1. Выясните устройство компании: своё производство и свои бригады или привлечённые исполнители
2. Составьте одно техническое задание и разошлите его всем, кого рассматриваете
3. Съездите на производство, посмотрите хранение и попросите измерить влажность при вас
4. Промерьте фактические сечения рулеткой и сверьте их с теми, что стоят в расчёте
5. Посетите действующую стройку и дом, простоявший две три зимы
6. Свяжитесь с двумя тремя прежними заказчиками и спросите про сроки, доплаты и гарантию
7. Сравните расчёты по составу работ и по описанию материалов, а не по итоговой цифре
8. Запросите образцы договора, сметы, спецификации, графика и актов приёмки до подписания

Как мы работаем

• работаем по договору с фиксированной сметой, объём и стоимость закреплены до начала работ
• расчёт сметы по проекту готовим в течение суток после получения исходных данных
• строим своими бригадами без посредников, объект ведёт закреплённый специалист
• изготавливаем домокомплект на собственном производстве по спецификации проекта
• контролируем влажность пиломатериала на каждом этапе, от камерной сушки до монтажа
• даём гарантию на несущие конструкции и тепловой контур
• проводим поэтапную приёмку работ с заказчиком и ведём фотоотчёт по скрытым работам
• согласуем график работ с фиксированными сроками по каждому этапу
• готовим полный пакет документов для организаций и для оформления через банк
• доставляем домокомплект своим транспортом с разгрузкой на участке

Производство, камерная сушка и строгание находятся во Всеволожском районе рядом с Колтушами, приехать и посмотреть можно в любой рабочий день. Мы показываем действующие объекты по Санкт Петербургу и Ленинградской области и дома, которые стоят уже несколько лет, потому что именно они отвечают на вопрос о качестве лучше любой презентации. Проверяйте нас теми же способами, что описаны выше, это нормальный порядок вещей для тех, кто отвечает за результат.